Si votre rêve, c’est d devenir propriétaire, un jour, alors vous savez que vous devez commencer par épargner. Ce que vous ne savez peut-être pas, c’est que vous devez avoir au moins 20% du prix du bien en liquidité. C’est-à-dire en argent que vous pouvez sortir et donner aux promoteurs ou aux anciens propriétaires. Sur ces 20% du prix du bien, au minimum la moitié (soit 10% du prix du bien) doivent venir de votre propre épargne (cash ou 3ème pilier). Les autres 10% peuvent venir de votre caisse de pension (point abordé plus bas dans cet article).
Afin de constituer des fonds propres, ce que je vous conseille, c’est de faire le bilan de vos dépenses (article #1) et de vos revenus (article #2) pour connaitre votre capacité d’épargne. Une fois que vous connaissez votre capacité d’épargne, le plus simple c’est de constituer l’épargne de secours (article #4).
Une fois que vous avez constitué l’épargne de secours, je vous recommande de mettre en place un 3ème pilier bancaire (article #7) car tout l’argent que vous mettrez dans ce compte peut, certes, servir pour votre retraite, mais c’est de l’argent défiscalisé qui permet aussi de constituer votre apport de fonds propres pour l’achat immobilier.
Quand vous êtes au maximum admissible pour le 3ème pilier A, je vous recommande de constituer un autre compte épargne (séparé ou le même que l’épargne de secours, mais l’argent doit y rester). Si vous comptez acheter dans plus de 5 ans, vous pourriez également opter pour un fonds de placement sans trop de risque basé sur des obligations afin d’augmenter votre épargne légèrement pour qu’elle suive l’inflation. Si vous comptez acheter dans moins de 5 ans, je pense que cela ne vaut pas la peine, autant garder l’argent sur un simple compte d’épargne (cela évitera des frais d’acquisition et de vente de fonds de placement).
En plus des 10% d’épargne propre, vous aurez besoin de 10% supplémentaire. Ces 10% supplémentaires peuvent très bien venir de votre épargne libre, ce serait idéal. Mais si vous n’avez pas cet argent, vous avez la possibilité, soit de retirer l’argent de votre caisse de pension (vous pouvez en retirer sur chaque caisse du couple ou sur une seule des 2 caisses), soit de mettre votre caisse de pension en gage. C’est-à-dire qu’au lieu de retirer l’argent, et donc de potentiellement diminuer les prestations, en cas d’incapacité ou de non-vie, vous pourriez utiliser votre caisse de pension comme caution que vous donnez à la banque et la banque vous prête l’équivalent du montant de votre caisse de pension en cash.
Il existe 2 contraintes pour pouvoir mettre en gage votre LPP :
- Que le montant des intérêts du prêt des 80% + des 10% de mise en gage n’excède pas les 33% de votre revenu mensuel commun à un taux théorique de 5%
- Que la part des 10% supplémentaire soit amorti directement sur la durée de l’hypothèque. C’est-à-dire qu’en plus des intérêts, le couple remboursera chaque trimestre cette partie du prêt
Bien sûr la sortie des 3ème et/ou le 2ème pilier génère des impôts supplémentaires car vous avez bénéficié de la défiscalisation auparavant, donc le service des contributions taxe ce qui a été détaxé ou jamais taxé. Il faut également en tenir compte dans les liquidités que vous devez avoir.
Ensuite, il ne faut pas oublier de garder un peu d’argent pour d’autres émoluments, comme l’inscription au registre foncier, une création ou augmentation de la cédule hypothécaire, les frais de notaire et d’éventuels changements de meuble ou l’achat d’une colonne de lavage si le/la précédent(e) propriétaire part avec.
Si vous avez besoin de conseil, contactez Calvet Gestion !